부동산등기의 개념

 부동산등기의 효력


 권리변동적 효력



 물권변동이란 물권의 발생·변경·소멸을 통틀어서 일컫는 말입니다. 이를 물권의 주체를 중심으로 해서 말한다면 물권의 득실변경이라고 표현합니다[「법령용어사례집」(법제처·한국법제연구원)].



 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 그 효력이 발생합니다(「민법」 제186조). 따라서 등기공무원이 접수 후 등기필증까지 교부했다 하더라도 등기부에 기재되지 않았다면 권리가 변동되는 효력은 발생하지 않습니다(대법원 1972. 8. 22. 선고, 72다1059 판결).



 대항력



 권리의 내용에 관하여 등기를 함으로써 당사자 이외의 제3자에게도 대항할 수 있습니다(「민법」 제621조제2항 참조).



 순위확정적 효력



 같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따라 정해집니다(「부동산등기법」 제4조제1항).



 권리추정적 효력



 부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체가 적법한 등기원인에 의해 등기가 이루어진 것으로 추정됩니다(대법원 1997. 9. 30. 선고, 95다39526 판결).




 부동산등기의 종류


 가등기와 본등기


 

가등기
 
▪ 부동산물권(「부동산등기법」 제3조)에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기(「부동산등기법」 제88조).
 

본등기
 
▪ 가등기에 대응되는 개념으로서 가등기에 의해 그 순위가 보존되는 종국등기를 말합니다. 종국등기는 등기의 본래의 효력, 즉 물권변동의 효력을 발생시키는 등기[「법령용어사례집」(법제처·한국법제연구원)].
 



 본등기 중 소유권에 관한 등기

 

소유권 보존등기

(「부동산등기법」 제3조제1호)
 
토지 소유권 보존등기
 
▪ 미등기 토지에 최초로 등기부를 개설하는 것
 

건물 소유권 보존등기
 
▪ 미등기 건물에 최초로 등기부를 개설하는 것
 

직권에 따른 소유권 보존등기
 
▪ 미등기부동산에 소유권처분제한의 등기촉탁이 있는 경우 등기관이 직권으로 보존등기를 실행하는 것
 

소유권 이전등기

(「부동산등기법」 제3조제1호)
 
법률행위를 원인으로 한 소유권 이전등기
 
▪ 매매, 증여, 사인증여, 재산분할, 양도담보, 교환, 계약의 해제, 현물출자, 대물변제 등을 원인으로 한 소유권 이전등기
 

법률규정에 따른 소유권 이전등기
 
▪ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 토지수용, 「자산유동화에 관한 법률」에 따른 유동화자산의 양도 등의 설정, 상속, 판결, 경매를 원인으로 한 소유권 이전등기
 

 본등기 중 소유권 이외의 권리에 관한 등기


지상권

(「부동산등기법」 제3조제2호)
 
▪ 지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 말하며(「민법」 제279조), 토지소유자와 지상권자의 지상권 설정계약과 등기에 의해 취득됩니다.


√ 설정등기: 지상권을 설정하는 등기

√ 변경등기: 지상권 설정의 목적(공작물 또는 수목), 존속기간, 지료, 지료의 지급시기 등을 변경할 경우에 하는 등기

√ 말소등기: 존속기간의 만료, 혼동(「민법」 제191조), 소멸시효의 완성(「민법」 제162조제2항), 선순위 담보권의 실행으로 인한 경매, 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조), 지상권 설정자의 소멸청구(「민법」 제287조) 등으로 지상권이 소멸한 경우에 하는 등기
 

지역권

(「부동산등기법」 제3조제3호)
 
▪ 지역권은 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리로(「민법」 제291조), 토지소유자와 지역권자의 지역권 설정계약과 등기에 의해 취득됩니다.


√ 설정등기: 지역권을 설정하는 등기

√ 변경등기: 지역권 설정의 목적(타인의 토지) 또는 범위의 변경, 임의적 기재사항(「민법」 제292조제1항 후단)의 폐지 또는 시설 등의 변경이 있는 경우에 하는 등기

√ 말소등기: 혼동(「민법」 제191조), 소멸시효의 완성(「민법」 제162조제2항), 선순위 담보권의 실행으로 인한 경매, 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조) 등으로 지역권이 소멸한 경우에 하는 등기
 

전세권

(「부동산등기법」 제3조제4호)
 
▪ 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 아 사용·수익하는 권리를 말합니다(「민법」 제303조제1항).


▪ 전세권은 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 권리가 있습니다(「민법」 제303조제1항).


√ 설정등기: 전세권을 설정하는 등기

√ 변경등기: 전세금의 증감, 존속기간의 변경, 위약금의 증감이나 폐지·신설 등의 변경이 있는 경우에 하는 등기

√ 말소등기: 혼동(「민법」 제191조), 소멸시효의 완성(「민법」 제162조제2항), 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조) 등으로 전세권이 소멸한 경우에 하는 등기
 

저당권

(「부동산등기법」 제3조제5호)
 
▪ 저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제356조).


▪ 근저당권은 계속적인 거래관계로부터 발생·소멸하는 불특정다수의 장래채권을 결산기에 계산한 후 잔존하는 채무를 일정한 한도액의 범위 내에서 담보하는 저당권을 말합니다(『국가법령정보센터 법령용어사전』, 「민법」 제357조 참조).


√ 설정등기: 저당권·근저당권을 설정하는 등기

√ 이전등기: 채권양도, 회사합병 등으로 저당권·근저당권의 이전이 있는 경우 하는 등기

√ 변경등기: 채권최고액의 변경, 채무자의 변경, 근저당권자의 표시변경, 근저당권의 목적 변경 등이 있는 경우에 하는 등기

√ 말소등기: 혼동(「민법」 제191조), 소멸시효의 완성(「민법」 제162조제2항), 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조) 등으로 저당권·근저당권이 소멸한 경우에 하는 등기
 

권리질권

(「부동산등기법」 제3조제6호)
 
▪ 권리질권이란 재산권을 목적으로 하는 질권을 말합니다(「민법」 제345조 본문).


√ 설정등기: 권리질권을 설정하는 등기
 

임차권

(「부동산등기법」 제3조제8호)
 
▪ 임대차란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 성립하는 계약을 말합니다(「민법」 제618조).


√ 설정등기: 임차권을 설정하는 등기

√ 말소등기: 혼동(「민법」 제191조), 소멸시효의 완성(「민법」 제162조제2항), 당사자 간의 약정소멸사유 발생(「부동산등기법」 제54조) 등으로 임차권이 소멸한 경우에 하는 등기

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