아파트하자소송 - 허위,과장 광고
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분양광고가 허위ㆍ과장광고인 경우
아파트 분양광고에는 조망확보, 중도금대출가능, 전철역까지의 거리, 인근 공원 등에 관한 내용이 포함되는 경우가 많으며, 소비자들은 이러한 광고를 믿고 계약을 하는 경우가 많습니다.
그러나 실제 입주한 아파트가 광고와 다른 부분이 있는 경우 소비자는 피해를 입게 되고, 이 경우 소비자는 분양계약을 취소하거나 시행사나 시공사에 대하여 손해배상책임을 물을 수 있습니다.
공정거래위원회에 허위ㆍ과장광고를 한 시행사 또는 시공사를 신고하면 해당 업체는 공정거래위원회로부터 경고, 시정명령 및 과징금 등의 처분을 받을 수 있습니다.
허위·과장광고의 피해에 대한 구제
분양계약의 취소
아파트 분양계약과 관련하여 계약자의 중대한 과실 없이 분양계약 내용의 중요부분에 착오가 있는 경우에는 분양계약을 취소할 수 있습니다(「민법」 제109조제1항).
아파트 분양광고가 허위·과장된 내용일 경우 사기에 의한 의사표시로써 분양계약을 취소할 수 있습니다(「민법」 제110조제1항).
계약을 취소한 경우에는 처음부터 무효이므로, 이미 지급한 대금을 반환받을 수 있습니다(「민법」 제141조).
손해배상 청구
주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제390조).
일반적으로 건설에 직접 참여하는 회사가 ‘시공사’이고, 분양업무를 책임지는 분양계약서상의 분양회사를 ‘시행사’라 합니다. 분양광고가 허위·과장된 내용일 경우 광고에 대한 책임이 있는 시행사에 원칙적으로 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 있고, 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었던 시공사에도 손해배상책임을 물을 수 있습니다.
광고에 대한 책임이 있는 시행사는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 분양자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「민법」 제750조).
피해자는 재산 외의 손해에 대해서도 배상받을 수 있습니다(「민법」 제751조제1항).
공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 시공사에도 연대하여 그 손해배상책임을 물을 수 있습니다(「민법」 제760조제1항).
※ 대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결
[1] 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다.
[2] 아파트 최상층 분양에 있어 중요한 사항인 다락의 형상에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위·과장한 내용의 분양광고를 한 사안에서, 분양자(시행사) 뿐만 아니라 시공사도 공동불법행위로 인한 손해배상책임을 부담한다고 한 사례
허위·과장광고의 피해 사례
전용면적 광고의 피해
※ 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다44194 판결
아파트 43평형의 수분양자들로 하여금 다른 일반 아파트의 43평형보다 전용면적이 더 넓어질 것이라고 오인하게끔 광고한 것이고, 이는 피고가 거래에 있어 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우로서 기망행위에 해당하며, 따라서 피고는 위와 같은 허위광고에 속아 이 사건 아파트 43평형을 분양받은 원고들에게 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.
조망확보 광고의 피해
※ 인천지방법원 2007. 11. 22. 선고 2005가합6248 판결
향(向)이나 조망에 따라 분양가격을 차별화하여 책정하고 이를 광고·설명한 다음 아파트를 사전 분양한 경우, 조망에 관한 사항은 분양계약의 내용을 이루게 되므로 분양회사는 인접 학교의 신축으로 광고·설명되었던 조망이익을 향유하지 못하게 된 수분양자들에게 채무불이행에 따른 손해배상책임을 부담하고, 그 손해액은 수분양자들이 조망이익 향수를 이유로 추가 지급한 분양대금 상당액이라고 한 사례
중도금대출이 가능하다는 광고
※ 수원지방법원 1997. 4. 11. 선고 95가합19006, 97가합5049 판결
오피스텔의 소유주로부터 분양계약 업무의 대행을 위임받은 자가 분양 실적을 올리기 위하여 분양자들에게 계약금 및 제1차 중도금만 납부하면 나머지는 은행 융자나 임대보증금으로 대체할 수 있을 것이라는 취지의 말을 하였고 또 분양광고문에 '융자 대출 가능'이라는 문구를 삽입하여 광고를 하였다고 하더라도, 분양대행업자의 그와 같은 취지의 말이나 '융자 대출 가능'이라는 공고 문구는 거래 관행상 계약의 유인에 해당할 뿐 계약의 내용이 되었다고 할 수 없다.
※ 서울중앙지방법원 2000. 7. 20. 선고 99나77808 판결
[1] 분양회사가 신문광고 및 분양상담에 의하여 금융기관에 의한 중도금 대출이 가능하다고 선전하였더라도 분양계약서에 중도금의 대출절차를 비롯하여 그에 관한 아무런 내용이 기재되어 있지 않다면, 그 선전은 계약의 유인에 불과할 뿐 분양회사가 스스로 중도금대출이행의무를 부담하겠다는 의사를 표시한 것이라고는 볼 수 없다.
[2] 분양계약에 있어서 수분양자가 신문광고, 분양상담 등에 의하여 분양회사에게 중도금대출이행의무가 있는 것으로 잘못 알고 계약을 체결한 것이 동기의 착오이고 그 동기가 법률행위의 중요부분에 해당한다고 한 사례.
[3] 분양계약이 금융기관에 의한 중도금 대출이 가능하다는 분양회사의 능동적, 적극적인 유인에 따라 이루어졌는데, 수분양자의 중도금채무 불이행을 이유로 한 분양계약해제의 원인이 수분양자가 실제로 중도금 대출을 받지 못한 데서 비롯된 것이라면, 분양회사가 수분양자에 대하여 중도금 미납을 이유로 분양계약을 해제하고 분양계약상의 위약금 규정을 들어 이미 지급된 계약금의 자기귀속을 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다.
전철역까지의 거리에 대한 광고
※ 수원지방법원 1997. 4. 11. 선고 95가합19006, 97가합5049 판결
아파트 신축업체가 분양안내책자에 전철역까지 걸리는 시간, 원격진료시스템 등의 시설 등에 관하여 다소 과장되게 광고하였지만, 이러한 분양광고는 청약의 유인에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없고, 일반 상거래의 관행이나 신의칙에 비추어 충분히 시인될 수 있는 한도 내로 보여 기망행위에 해당한다고 볼 수 없다고 한 사례.
공정거래위원회의 조치 등
공정거래위원회는 아파트 분양광고를 하면서 허위·과대광고를 한 건설업체에 대하여 경고, 시정명령, 신문 공표 및 과징금 등의 조치를 하고 있습니다.
※ 허위·과장 분양광고에 대한 신고 및 상담은 <공정거래위원회 민원 신고센터>에서 할 수 있습니다.
공정거래위원회에 따르면 부당광고의 주요 유형은 다음과 같습니다(공정거래위원회 뉴스 보도/해명).
중도금 60% 무이자 융자 등
※ 아파트 분양 부당광고한 분양시행사에 시정조치
(주)OO하이텍은 충남 아산시 온천동소재 OO아파트에 대하여 2003년 11월중 분양책자 등을 통하여 분양광고를 하면서 조감도상 1차 분양지 옆에 “2차 예정지”라고 표시하고, “1차분 533세대”를 포함하여 향후 “총 900세대”를 분양하여 “대단지 프리미엄을 확보”하고 있는 것처럼 광고하였습니다. 그러나 사실 확인 결과 피심인은 2차 예정지에 대한 부지 확보도 완료되지 않은 상태인 것으로 밝혀졌습니다.
이에 대하여 공정거래위원회는 아파트 분양광고를 하면서 2차 분양지의 부지 확보가 완료되지 않았음에도 2차 분양계획이 확정되어 있는 대규모 단지인 것처럼 허위·과장 광고한 분양시행사인 (주)OO하이텍에 대하여 시정조치 하였습니다.
(출처: 공정거래위원회 2005. 10. 6. 보도자료)
아파트분양광고에서 소비자가 주의해야 할 사항
1. 모델하우스
모델하우스를 통해서는 주로 주택의 구조 및 특징을 확인하되 실물주택에 설치되지 않는 비품이나 장식품, 추가비용이 소요될 수 있는 선택형 품목 등에 현혹되지 않도록 주의해야 합니다.
2. 교통여건 및 주거환경
교통여건이나 주거환경은 주택현장을 방문하는 과정에서 실제거리나 소요시간, 주변의 편의시설과 자연환경 등을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 'OO예정' 등 미래에 실현될 수 있는 사항에 대해서는 완료시점이나 추진계획 등을 자세히 확인해 볼 필요가 있습니다.
3. 투자가치, 시세차익
분양주택과 주변 아파트와의 시세차이는 대부분 분양시점을 기준으로 한 것이기 때문에 주택이 완공되기까지 1∼2년이 소요되는 과정에서 얼마든지 변동될 수 있다는 사실을 명심해야 합니다. 또한 시세차익을 목적으로 주택을 구입하였다가 이익을 얻지 못하고 계약을 해제할 경우 특별한 사유가 없는 한 위약금을 물어야 한다는 사실도 고려해야 합니다.
4. 주택의 면적 및 가격
주택의 면적 및 가격에 관해서는 사업계획승인권자가 승인한 입주자모집공고문을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 카탈로그나 팜플릿 등에 표기된 'OO평형'에는 주택의 공급면적에 포함되지 않는 베란다 등의 서비스면적이 포함되어 있는 것은 아닌지 주의해야 하며, 특히 20세대 미만의 소규모주택인 경우 건축물대장 등을 통해 반드시 정확한 주택공급면적을 확인해 볼 필요가 있습니다.
5. 사업자에 관한 사항
주택의 분양자와 시공사가 서로 다른 경우 시공사가 주택의 분양과정에 관여하지 않는 경우가 대부분이기 때문에 주택의 분양과 관련하여 발생하는 문제에 대해서도 시공사가 책임지지 않는다는 사실에 주의해야 합니다. 따라서 분양광고를 볼 때는 시공사뿐만 아니라 분양자가 누구인지도 살펴보아야 합니다.
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아파트 분양광고에는 조망확보, 중도금대출가능, 전철역까지의 거리, 인근 공원 등에 관한 내용이 포함되는 경우가 많으며, 소비자들은 이러한 광고를 믿고 계약을 하는 경우가 많습니다.
그러나 실제 입주한 아파트가 광고와 다른 부분이 있는 경우 소비자는 피해를 입게 되고, 이 경우 소비자는 분양계약을 취소하거나 시행사나 시공사에 대하여 손해배상책임을 물을 수 있습니다.
공정거래위원회에 허위ㆍ과장광고를 한 시행사 또는 시공사를 신고하면 해당 업체는 공정거래위원회로부터 경고, 시정명령 및 과징금 등의 처분을 받을 수 있습니다.
허위·과장광고의 피해에 대한 구제
분양계약의 취소
아파트 분양계약과 관련하여 계약자의 중대한 과실 없이 분양계약 내용의 중요부분에 착오가 있는 경우에는 분양계약을 취소할 수 있습니다(「민법」 제109조제1항).
아파트 분양광고가 허위·과장된 내용일 경우 사기에 의한 의사표시로써 분양계약을 취소할 수 있습니다(「민법」 제110조제1항).
계약을 취소한 경우에는 처음부터 무효이므로, 이미 지급한 대금을 반환받을 수 있습니다(「민법」 제141조).
손해배상 청구
주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제390조).
일반적으로 건설에 직접 참여하는 회사가 ‘시공사’이고, 분양업무를 책임지는 분양계약서상의 분양회사를 ‘시행사’라 합니다. 분양광고가 허위·과장된 내용일 경우 광고에 대한 책임이 있는 시행사에 원칙적으로 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 있고, 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었던 시공사에도 손해배상책임을 물을 수 있습니다.
광고에 대한 책임이 있는 시행사는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 분양자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「민법」 제750조).
피해자는 재산 외의 손해에 대해서도 배상받을 수 있습니다(「민법」 제751조제1항).
공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 시공사에도 연대하여 그 손해배상책임을 물을 수 있습니다(「민법」 제760조제1항).
※ 대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결
[1] 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다.
[2] 아파트 최상층 분양에 있어 중요한 사항인 다락의 형상에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위·과장한 내용의 분양광고를 한 사안에서, 분양자(시행사) 뿐만 아니라 시공사도 공동불법행위로 인한 손해배상책임을 부담한다고 한 사례
허위·과장광고의 피해 사례
전용면적 광고의 피해
※ 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다44194 판결
아파트 43평형의 수분양자들로 하여금 다른 일반 아파트의 43평형보다 전용면적이 더 넓어질 것이라고 오인하게끔 광고한 것이고, 이는 피고가 거래에 있어 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우로서 기망행위에 해당하며, 따라서 피고는 위와 같은 허위광고에 속아 이 사건 아파트 43평형을 분양받은 원고들에게 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.
조망확보 광고의 피해
※ 인천지방법원 2007. 11. 22. 선고 2005가합6248 판결
향(向)이나 조망에 따라 분양가격을 차별화하여 책정하고 이를 광고·설명한 다음 아파트를 사전 분양한 경우, 조망에 관한 사항은 분양계약의 내용을 이루게 되므로 분양회사는 인접 학교의 신축으로 광고·설명되었던 조망이익을 향유하지 못하게 된 수분양자들에게 채무불이행에 따른 손해배상책임을 부담하고, 그 손해액은 수분양자들이 조망이익 향수를 이유로 추가 지급한 분양대금 상당액이라고 한 사례
중도금대출이 가능하다는 광고
※ 수원지방법원 1997. 4. 11. 선고 95가합19006, 97가합5049 판결
오피스텔의 소유주로부터 분양계약 업무의 대행을 위임받은 자가 분양 실적을 올리기 위하여 분양자들에게 계약금 및 제1차 중도금만 납부하면 나머지는 은행 융자나 임대보증금으로 대체할 수 있을 것이라는 취지의 말을 하였고 또 분양광고문에 '융자 대출 가능'이라는 문구를 삽입하여 광고를 하였다고 하더라도, 분양대행업자의 그와 같은 취지의 말이나 '융자 대출 가능'이라는 공고 문구는 거래 관행상 계약의 유인에 해당할 뿐 계약의 내용이 되었다고 할 수 없다.
※ 서울중앙지방법원 2000. 7. 20. 선고 99나77808 판결
[1] 분양회사가 신문광고 및 분양상담에 의하여 금융기관에 의한 중도금 대출이 가능하다고 선전하였더라도 분양계약서에 중도금의 대출절차를 비롯하여 그에 관한 아무런 내용이 기재되어 있지 않다면, 그 선전은 계약의 유인에 불과할 뿐 분양회사가 스스로 중도금대출이행의무를 부담하겠다는 의사를 표시한 것이라고는 볼 수 없다.
[2] 분양계약에 있어서 수분양자가 신문광고, 분양상담 등에 의하여 분양회사에게 중도금대출이행의무가 있는 것으로 잘못 알고 계약을 체결한 것이 동기의 착오이고 그 동기가 법률행위의 중요부분에 해당한다고 한 사례.
[3] 분양계약이 금융기관에 의한 중도금 대출이 가능하다는 분양회사의 능동적, 적극적인 유인에 따라 이루어졌는데, 수분양자의 중도금채무 불이행을 이유로 한 분양계약해제의 원인이 수분양자가 실제로 중도금 대출을 받지 못한 데서 비롯된 것이라면, 분양회사가 수분양자에 대하여 중도금 미납을 이유로 분양계약을 해제하고 분양계약상의 위약금 규정을 들어 이미 지급된 계약금의 자기귀속을 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다.
전철역까지의 거리에 대한 광고
※ 수원지방법원 1997. 4. 11. 선고 95가합19006, 97가합5049 판결
아파트 신축업체가 분양안내책자에 전철역까지 걸리는 시간, 원격진료시스템 등의 시설 등에 관하여 다소 과장되게 광고하였지만, 이러한 분양광고는 청약의 유인에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없고, 일반 상거래의 관행이나 신의칙에 비추어 충분히 시인될 수 있는 한도 내로 보여 기망행위에 해당한다고 볼 수 없다고 한 사례.
공정거래위원회의 조치 등
공정거래위원회는 아파트 분양광고를 하면서 허위·과대광고를 한 건설업체에 대하여 경고, 시정명령, 신문 공표 및 과징금 등의 조치를 하고 있습니다.
※ 허위·과장 분양광고에 대한 신고 및 상담은 <공정거래위원회 민원 신고센터>에서 할 수 있습니다.
공정거래위원회에 따르면 부당광고의 주요 유형은 다음과 같습니다(공정거래위원회 뉴스 보도/해명).
중도금 60% 무이자 융자 등
※ 아파트 분양 부당광고한 분양시행사에 시정조치
(주)OO하이텍은 충남 아산시 온천동소재 OO아파트에 대하여 2003년 11월중 분양책자 등을 통하여 분양광고를 하면서 조감도상 1차 분양지 옆에 “2차 예정지”라고 표시하고, “1차분 533세대”를 포함하여 향후 “총 900세대”를 분양하여 “대단지 프리미엄을 확보”하고 있는 것처럼 광고하였습니다. 그러나 사실 확인 결과 피심인은 2차 예정지에 대한 부지 확보도 완료되지 않은 상태인 것으로 밝혀졌습니다.
이에 대하여 공정거래위원회는 아파트 분양광고를 하면서 2차 분양지의 부지 확보가 완료되지 않았음에도 2차 분양계획이 확정되어 있는 대규모 단지인 것처럼 허위·과장 광고한 분양시행사인 (주)OO하이텍에 대하여 시정조치 하였습니다.
(출처: 공정거래위원회 2005. 10. 6. 보도자료)
아파트분양광고에서 소비자가 주의해야 할 사항
1. 모델하우스
모델하우스를 통해서는 주로 주택의 구조 및 특징을 확인하되 실물주택에 설치되지 않는 비품이나 장식품, 추가비용이 소요될 수 있는 선택형 품목 등에 현혹되지 않도록 주의해야 합니다.
2. 교통여건 및 주거환경
교통여건이나 주거환경은 주택현장을 방문하는 과정에서 실제거리나 소요시간, 주변의 편의시설과 자연환경 등을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 'OO예정' 등 미래에 실현될 수 있는 사항에 대해서는 완료시점이나 추진계획 등을 자세히 확인해 볼 필요가 있습니다.
3. 투자가치, 시세차익
분양주택과 주변 아파트와의 시세차이는 대부분 분양시점을 기준으로 한 것이기 때문에 주택이 완공되기까지 1∼2년이 소요되는 과정에서 얼마든지 변동될 수 있다는 사실을 명심해야 합니다. 또한 시세차익을 목적으로 주택을 구입하였다가 이익을 얻지 못하고 계약을 해제할 경우 특별한 사유가 없는 한 위약금을 물어야 한다는 사실도 고려해야 합니다.
4. 주택의 면적 및 가격
주택의 면적 및 가격에 관해서는 사업계획승인권자가 승인한 입주자모집공고문을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 카탈로그나 팜플릿 등에 표기된 'OO평형'에는 주택의 공급면적에 포함되지 않는 베란다 등의 서비스면적이 포함되어 있는 것은 아닌지 주의해야 하며, 특히 20세대 미만의 소규모주택인 경우 건축물대장 등을 통해 반드시 정확한 주택공급면적을 확인해 볼 필요가 있습니다.
5. 사업자에 관한 사항
주택의 분양자와 시공사가 서로 다른 경우 시공사가 주택의 분양과정에 관여하지 않는 경우가 대부분이기 때문에 주택의 분양과 관련하여 발생하는 문제에 대해서도 시공사가 책임지지 않는다는 사실에 주의해야 합니다. 따라서 분양광고를 볼 때는 시공사뿐만 아니라 분양자가 누구인지도 살펴보아야 합니다.
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