시공자 계약체결

계약서 작성

 조합설립추진위원회 위원장 또는 사업시행자(청산인을 포함)[이하 “사업시행자등”이라 함]는 선정된 시공자와 계약을 체결하는 경우 계약의 목적, 이행기간, 지체상금, 실비정산방법, 그 밖에 필요한 사유 등을 기재한 계약서를 작성하여 기명날인해야 합니다[「정비사업 계약업무 처리기준」(국토교통부고시 제2023-302호, 2023. 6. 16. 발령·시행) 제36조제1항 및 제2조제1호].
 사업시행자(사업대행자를 포함)는 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사(「석면안전관리법」에 따른 석면 조사·해체·제거를 포함)에 관한 사항을 포함시켜야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제29조제9항).

시공자 선정의 무효

 사업시행자등은 선정된 시공자가 정당한 이유 없이 3개월 이내에 계약을 체결하지 않는 경우에는 총회의 의결을 거쳐 해당 선정을 무효로 할 수 있습니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제36조제2항).


계약사항의 관리

공사비 검증 요청

 사업시행자등은 계약 체결 후 다음에 해당하게 될 경우 검증기관(공사비 검증을 수행할 기관으로서 「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원을 말함)으로부터 공사비 검증을 요청할 수 있습니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제36조제3항).

1. 사업시행계획인가 전에 시공자를 선정한 경우에는 공사비의 10% 이상, 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우에는 공사비의 5% 이상이 증액되는 경우

2. 위 1.에 따라 공사비 검증이 완료된 이후 공사비가 추가로 증액되는 경우

3. 토지등소유자 10분의 1 이상이 사업시행자등에 공사비 증액 검증을 요청하는 경우

4. 그 밖에 사유로 사업시행자등이 공사비 검증을 요청하는 경우

※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 규제「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).

 공사비 검증을 받고자 하는 사업시행자등은 검증비용을 예치하고, 설계도서, 공사비 명세서, 물량산출근거, 시공방법, 자재사용서 등 공사비 변동내역 등을 검증기관에 제출해야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제36조제4항).
 사업시행자등은 공사비 검증이 완료된 경우 검증보고서를 총회에서 공개하고 공사비 증액을 의결받아야 합니다(「정비사업 계약업무 처리기준」 제36조제7항).


시공보증서 제출

 조합이 정비사업의 시행을 위해 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장, 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사가 아닌 자를 시공자로 선정(공동사업시행자가 시공하는 경우를 포함)한 경우 공사의 시공보증(시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 않을 경우 보증기관에서 시공자를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나 총 공사금액의 100분의 50 이하 총 공사금액의 100분의 30 이상의 범위에서 사업시행자가 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말함)을 위해 그 시공자에게 다음의 어느 하나에 해당하는 보증서를 제출하게 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제82조제1항, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제73조 및 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제14조).

1. 「건설산업기본법」에 따른 공제조합이 발행한 보증서

2. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사가 발행한 보증서

3. 「은행법」 제2조제1항제2호에 따른 금융기관, 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행, 「한국수출입은행법」에 따른 한국수출입은행 또는 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행이 발행한 지급보증서

4. 「보험업법」에 따른 보험사업자가 발행한 보증보험증권


이 정보는 2023년 12월 15일 기준으로 작성된 것입니다.

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