● 각기일 등의 지정·공고 ●



 법원은 다음의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서

이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나

전자통신매체를 이용해서 공고합니다

(「민사집행법」 제102조, 제104조 및 「민사집행규칙」 제11조제1항).



1. 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우
 


2. 압류채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 제1호의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해서 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우
 


● 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정 ●



- 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정



 경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보 또는

신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며,

보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및

평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr/)

에서 확인할 수 있습니다

(「민사집행법」 제105조제2항, 「민사집행규칙」 제55조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제7조).



 경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로

관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서

입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.



● 입찰자의 입찰 참여 ●


- 입찰 참여



 법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는

기간입찰에 참여하게 됩니다(「민사집행법」 제103조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제3조제1항).






※ 기일입찰 절차와 기간입찰 절차에 관한 자세한 사항은 [여기]에서 확인할 수 있습니다.




 입찰의 진행



 기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고,

 매수신청의 보증금액(이하 ‘매수신청보증’이라 함)과 함께

집행관에게 제출하면 됩니다(「민사집행법」 제103조제3항, 「민사집행규칙」 제62조제1항 및 제64조).



 기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고,

매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후

집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다

(「민사집행법」 제103조제3항, 「민사집행규칙」 제69조 및 제70조).



● 입찰의 종결 ●



 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람

(입찰을 한 사람이 아무도 참여하지 않는 경우에는 적당하다고 인정되는 사람)

을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다

(「민사집행규칙」 제65조제2항 및 제71조).



 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면

집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고,

차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면

차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음

매각기일을 종결한다고 고지합니다(「민사집행법」 제115조제1항).



 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면

이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로

즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해

매수신청보증을 반환받을 수 있습니다(「민사집행법」 제115조제3항).



● 법원의 매각허가결정 ●



 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어

이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서

매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제120조 및 제123조).



 법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은

그 결정에 대해 즉시항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나

결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인

또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있습니다(「민사집행법」 제129조).



● 매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득 ●


- 매각대금의 지급



 매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의

지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다(「민사집행법」 제142조 및 「민사집행규칙」 제78조).



 매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면

법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데,

이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한

 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다(「민사집행법」 제137조 및 제138조제1항·제4항).



 그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지

 ① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 1할 5푼의 이자 및

③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다

(「민사집행법」 제138조제3항 및 「민사집행규칙」 제75조).



- 권리의 취득



 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다

(「민사집행법」제135조).

매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편,

매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다

(「민사집행법」 제144조제1항).



 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는

부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에

부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다.

부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며,

「주택임대차보호법」에 의한 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게

대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다

(「민사집행법」 제136조제1항).



● 채권자에 대한 배당 실시 ●


- 배당절차



 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다

(「민사집행법」 제145조제1항).



 즉, 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고

(「민사집행법」 제146조), 채권자와 채무자가 볼 수 있도록

매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자. 비용, 배당의 순위와

배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서

배당기일의 3일 전에 법원에 비치합니다(「민사집행법」 제149조제1항 및 제150조제1항).



 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고,

 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다

(「민사집행법」 제149조제2항, 제150조제2항 및 제159조).

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