유치권과 상계

유치권이 인정되는 건물을 경락받거나 취득한 경우 유치 권자, 현 소유자, 전 소유자 사이에 채권·채무관계가 서로 얽힐 수 있다. 즉, 유치권자는 전 소유자 에 대하여 채권을 가지고 있고, 현 소유자는 유치권자가 건물을 점유함으로 인하여 유치권자에 대한 임료 상당의 부당이득반환채권을 가지게 될 수 있다. 이 때 현 소유자가 유치권자에 대한 임료 상당의 부당이득금 반환채권을 자동채권으로 하고 유치권자의 종전 소유자에 대한 채권을 수동채권으로 하여 상계를 할 수 있는지 문제가 된다.

이에 대하여 대법원은「상계는 당사자 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 서로 같은 종류의 급부를 현실로 이행하는 대신 어느 일방 당사자의 의사표시로 그 대등액에 관하여 채권과 채무를 동시에 소멸시키는 것이고, 이러한 상계제도의 취지는 서로 대립하는 두 당사자 사이의 채권·채무를 간 이한 방법으로 원활하고 공평하게 처리하려는 데 있으므로, 수동채권으로 될 수 있는 채권은 상대방이 상계자에 대하여 가지 는 채권이어야 하고, 상대방이 제3자 에 대하여 가지 는 채권과는 상계할 수 없다고 보아야 한다.

그렇지 않고 만약 상대방이 제3자에 대하여 가지 는 채권을 수동채권으로 하여 상계할 수 있다고 한다 면, 이는 상계의 당사자가 아닌 상대방과 제3자 사이의 채권채무관계에서 상대방 이 제3자에게서 채무의 본지에 따른 현실급부를 받을 이익을 침해하게 될 뿐 아 니라 상대방의 채권자들 사이에서 상계 자만 독점적인 만족을 얻게 되는 불합리 한 결과를 초래하게 되므로, 상계의 담보적 기능과 관련하여 법적으로 보호받을 수 있는 당사자의 합리적 기대가 이러한 경우에 까지 미친다고 볼 수는 없다.

유치권이 인정되는 아파트를 경락. 취득한 자가 아파트 일부를 점유·사용하고 있는 유치권자에 대한 임료 상당의 부당이득금 반환채권을 자동채권으로 하고 유치권자의 종전 소유자에 대한 유익비상환채권을 수동채권으로 하여 상계의 의사표시를 한 사안에서, 상대방이 제3자에 대하여 가지는 채권을 수동채권으로 하여 상계할 수 없음에도, 그러한 상계가 허용됨을 전제로 위 상계의 의사표시로 부당 이득금 반환채권과 유익비상환채권이 대등액의 범위내에서 소멸하였다고 본 원 심판결에 법리오해의 위법이 있다」고 판시하여 상계를 허용하지 않았다.


도급인의 손해배상채권과 유치권

수급인이 공사대금을 지급받지 못하였다는 이유로 유치권을 행사하고 있을  때, 도급인은 수급인이 신축한 건물에 하자가 있다는 이유로 하자보수에 갈음하는 손해배상채권이 있을 경우 수급인의 유치권이 인정될 수 있는지 문제가 된다.

도급계약에서 완성된 신축 건물에 하자가 있고 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대 금액 이상이어서 도급인이 하자보수청구권 등에 기하여 수급인의 공사잔대 금 채권 전부에 대하여 동시이행 항변을 한 경우에 대하여 대법원은 수급인의 공사대금채권이 도급인의 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등과 동시이행의 관계에 있는 점 및 피담보채권의 변제기 도래를 유치권 의 성립요건으로 규정한 취지 등에 비추어 보면, 건물신축 도급계약에서 수급인 이 공사를 완성하였더라도,

신축된 건물에 하자가 있고 그 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대 금액 이상이어서, 도급인이 수급인에 대한 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등에 기하여 수급인의 공사잔대금채권 전부에 대하여 동시이행의 항변을 한 때에는 공사잔대금 채권의 변제기가 도래하지 아니한 경우와 마찬가지로 수급인은 도급인에 대하여 하자보수의무나 하자보 수에 갈음한 손해배상의무 등에 관한 이행의 제공을 하지 아니한 이상 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사할 수 없다고 보아야 한다고 판시하였다.

위 사안은 손해배상채권이 공사잔대금을 초과하는 경우에 대한 것이므로, 반대로 공사잔대 금채권이 손해배상채권을 상당한 정도로 초과 한다면 유치권은 인정 되어야 할 것이다.

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