[경매 분석] 경상북도 칠곡군 동명면 기성리 임야 경매 분석

1. 물건 개요

사건번호: 2024 타경 106242(1)

소재지: 경상북도 칠곡군 동명면 기성리

물건종별: 임야

토지면적: 6,384.00㎡ (약 1,931.16평)

건물면적: 없음 (건물 제외 및 토지 매각)

소유자: 주OOO OOOO

채무자: 주OOO OOOO

채권자: 칠OOOOOOO 외

감정가: 2,734,844,000원

최저입찰가: 1,914,390,800원 (감정가의 70%)

입찰보증금: 191,439,080원 (최저가의 10%)



3. 주요 분석 포인트

① 유찰 및 가격 흐름

3회 유찰 후 최저가가 1,710,386,000원까지 하락하여 매각되었으나, 불허가로 인해 다시 경매가 진행됨.

2025년 3월 경매에서 원래 감정가인 2,734,844,000원으로 재진행되었지만 유찰.

이번 입찰은 감정가의 70%인 1,914,390,800원으로 예정됨.

② 법적 권리 분석

근저당권: 2020~2023년 사이 다수 설정 (최고 2,040,000,000원).

가압류 및 압류: 2024년 3월 19일 가압류 및 2024년 6월 4일 강제경매 신청됨.

유치권 신고: 2024년 5월 7일, 오수용이 공사대금 2,000만 원 및 이자에 대한 유치권 신고 (성립 여부 불분명).

제시외 건물: 주택 및 컨테이너 다수 존재 (법정지상권 성립 가능성 있음).

③ 입지 및 개발 가능성

위치: "가좌교차로" 북동측 근거리에 위치.

지역지정: 농림지역, 계획관리지역, 준보전산지.

차량 출입 가능.

개발 가능성이 있으나, 제시외 건물(주택 및 컨테이너)로 인해 법정지상권 문제가 발생할 가능성이 있음.

④ 낙찰가 예측 및 투자 가치

최근 12개월간 유사 물건 낙찰 분석 결과:

평균 감정가: 502,680,099원

평균 낙찰가: 229,467,235원

평균 유찰 횟수: 2.7회

본 건은 감정가가 27억 원대의 고가 물건으로, 3회 유찰 후 70% 수준에서 진행 중.

법적 리스크(유치권 및 법정지상권)와 토지 활용성을 고려하여 신중한 접근 필요.

낙찰가는 최저입찰가 대비 1020% 추가 인상된 수준(약 2122억 원)이 예상됨.



4. 결론 및 투자 전략

✅ 장점

감정가 대비 최저가가 70%로 하락하여 가격 메리트가 있음.

차량 출입 가능 및 계획관리지역 포함으로 개발 가능성 존재.

⚠ 유의사항

유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하여 추가 조사 필요.

제시외 건물(주택 및 컨테이너)로 인해 법정지상권이 성립할 가능성 있음.

입찰 전 매각물건명세서 및 관련 서류를 철저히 검토할 것.

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